中古マンション市場の拡大や全国的な空き家の増加により、投資用マンションにリノベーションを施して物件価値を引き上げる手法が広がりを見せています。

まずは、この流れを後押ししている社会的な背景を確認しておきましょう。

中古マンション＋リノベーションの需要が増えている理由

新築マンションの価格は年々上昇を続けており、特に都市部では一般的な会社員の手が届きにくい水準に達しつつあるのが現状です。

こうした中、注目されているのが「中古マンションを購入してリノベーションする」という選択肢。

国土交通省の住宅市場動向調査（令和6年度）では、中古住宅を選んだ理由として「予算的にみて中古住宅が手頃だったから」の回答割合が最も高く、新築と比較して取得コストを抑えられる点が支持されています。

参考：国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」

投資の観点からも、中古物件は新築に比べて購入価格が低いため、利回りを高く確保しやすいというメリットがあります。

さらに、駅近や商業エリアなど好立地の物件は中古市場のほうが選択肢が広く、賃貸需要の高いエリアで投資用物件を見つけやすいことも大きな魅力です。

空き家900万戸時代に求められる「物件の差別化」

総務省が実施した令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は約900万戸に達し、空き家率は13.8％と過去最高を記録しました。

空き家のおよそ半数を占めるのが賃貸用の空き物件であり、入居者の獲得競争は今後ますます激しくなることが予想されます。

参考：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

このような状況で空室を減らし安定した家賃収入を得るためには、競合物件との差別化が不可欠。

築年数が経過した物件であっても、リノベーションによって間取りや設備を現代のニーズに合わせることで、入居者に選ばれる物件へと生まれ変わらせることが可能です。

既存の建物を活用するリノベーションは、新築よりも環境負荷が小さい点でも評価されており、SDGsへの関心が高まる社会的背景にも合致しているといえるでしょう。

投資用マンションのリノベーションで成果を出すには、見た目の改善だけでなく「収益性」を軸に計画を立てることが重要です。

ここでは、収益向上に直結する3つのポイントを順番に見ていきましょう。

入居者が部屋を選ぶ基準を知ろう

リノベーションの方向性を決めるうえで最も大切なのは、入居者が賃貸住宅を選ぶ際に何を重視しているかを理解することです。

国土交通省の「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」によると、民間賃貸住宅の選択理由は以下のような結果になっています。

・家賃が適切だったから …… 51.1％
・住宅の立地環境が良かったから …… 32.1％
・交通の利便性が良かったから …… 30.1％
・住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから …… 30.1％

参考：国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」

家賃が最大の決め手である一方、4人に1人以上がデザインや設備を重視していることがわかります。

つまり、相場に見合った適正な家賃設定を維持しつつ、内装や設備で他の物件との差別化を図ることが、空室対策として効果的なアプローチといえるでしょう。

デザインだけでなく設備や機能面も重視

入居者が求めるものは、おしゃれな内装だけではありません。

日常の暮らしやすさに直結する設備面も大きな判断材料となるため、ターゲット層に合わせた設備導入を検討することが大切です。

・単身者向け：宅配ボックス、インターネット無料、独立洗面台
・ファミリー向け：追い焚き機能、浴室乾燥機、収納スペースの充実
・共通ニーズ：モニター付きインターホン、温水洗浄便座、エアコン

エリアの賃貸需要を調べたうえで、ターゲットとなる入居者層に響く設備を選定していきましょう。

リノベーション費用を回収できるか「利回り」で考える

投資用物件のリノベーションでは、「かけた費用をきちんと回収できるか」を数字で確認する習慣が欠かせません。

収益性を判断する基本的な指標として、以下の2つを押さえておきましょう。

・表面利回り ＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100
・実質利回り ＝（年間の家賃収入 − 年間のコスト）÷ （物件の購入価格＋購入時の諸経費） × 100

業界では一般的に、リノベーション投資の表面利回りは5〜10％程度が目安とされており、投資回収期間はおおむね3年〜3年半を一つの基準と考えるケースが多いようです。

一方で、デザインにこだわりすぎて工事費が膨らみ、家賃に転嫁しきれないケースも少なくありません。

リノベーションの計画段階で、地域の家賃相場を調べたうえで工事費用と賃料アップ額について試算することが重要です。

10年先を見すえた長期収支で判断する

リノベーション効果を正しく評価するためには、短期的な利回りだけでなく長期的な収支シミュレーションが必要です。

リノベーションには賃料アップ以外にも、以下のようなプラス効果が期待できます。

・空室期間の短縮（入居者が決まりやすくなる）
・賃料の下落スピードを緩やかにする
・退去後の原状回復コストを抑えられる

これらの効果を含めて、10年程度の長期スパンで「原状回復のみの場合」と「リノベーションを実施した場合」を比較してみると、リノベーションのほうが総合的な収益で上回るケースが多く見られます。

また、給湯器や洗面台などの住宅設備は10〜15年で交換時期を迎えます。

リノベーションの際にまとめて更新しておくと、将来の突発的な修繕コストも抑えやすくなるでしょう。

マンションのリノベーションには、戸建て住宅とは異なる制約やルールが存在します。

投資用物件であっても区分所有法や管理規約の制約を受けるため、工事に着手する前に確認しておくべき事項を整理しておきましょう。

管理規約でリノベーションできる範囲を確認しよう

マンションでリノベーションが可能なのは、原則として専有部分（室内）に限られます。

窓サッシや玄関ドア、バルコニーなどは共用部分にあたるため、個人の判断で交換や改修を行うことはできません。

さらに、国土交通省が公表しているマンション標準管理規約の第17条では、「共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのある工事」は管理組合理事長の事前承認が必要と定めています。

具体的には、以下のような工事が承認対象となるケースが一般的です。

・床のフローリング張り替え（遮音等級の指定がある場合が多い）
・ユニットバスの設置や交換
・間取りの変更（壁の撤去や新設）
・配管・配線の枝管の取付けや取り替え

工事可能な曜日や時間帯が規約で細かく定められているマンションもあるため、リノベーション計画の初期段階で管理規約と使用細則を必ず確認するようにしましょう。

参考：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」

1981年以前の建物は耐震基準に注意

1981年（昭和56年）6月より前に建築確認を受けた建物は、いわゆる「旧耐震基準」で設計されています。

旧耐震基準の建物を大規模に改修する場合、現行の新耐震基準への適合が求められることがあり、耐震補強工事に追加のコストが発生するリスクがある点に注意が必要です。

投資用物件として旧耐震物件を検討する場合は、以下のポイントをチェックしておきましょう。

・建築確認の年月日（1981年6月1日以降かどうか）
・過去に耐震診断や耐震補強工事が実施されているか
・耐震補強を行う場合の概算コスト

リノベーションで内装を美しくしても、建物自体の耐震性が不十分だと入居者から敬遠される可能性が高まります。

物件選定の段階で建物の構造面にも目を向けることが、投資リスクを抑えるうえで大切なポイントです。

エリアの賃貸需要を調べよう

リノベーションの内容を決める前に、まず取り組むべきなのが物件所在エリアの賃貸需要の調査です。

ターゲットとなる入居者層は、単身者なのかファミリーなのか、あるいは外国人やシニア層なのかによって、求められる間取りや設備が大きく異なります。

調査の際には、以下のような項目を確認するとよいでしょう。

・最寄り駅からの距離と交通アクセス
・周辺の大学・企業・商業施設の有無
・競合物件の賃料水準と設備グレード
・エリアの空室率や人口動態の傾向

市場ニーズに合わないリノベーションを行ってしまうと、費用を回収できないリスクが高まるため、事前調査は決して省略しないようにしましょう。

信頼できるリノベーション会社を選ぶコツ

投資用物件のリノベーションでは、自住用とは異なる視点が求められるため、施工会社選びも重要なステップです。

業者を選定する際に確認しておきたいポイントは以下の通り。

・投資用物件や賃貸向けリノベーションの施工実績があるか
・収支シミュレーションを含めた提案をしてくれるか
・管理規約の確認や管理組合への申請手続きに慣れているか
・工事後のアフターフォローや保証の内容は十分か

見た目のデザインだけでなく、「費用対効果」を理解したうえで最適なプランを提案してくれる会社をパートナーに選ぶことが、投資成功の大きなカギを握ります。

イエスリフォームでは、住宅のリノベーションはもちろん、民泊や投資用物件の価値向上を目的としたリノベーションにも対応しております。

物件の特性やオーナー様のご要望に合わせたプランをご提案しておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

投資用マンションのリノベーションは、自分が住むためのリノベーションとは異なり、「いかに収益性を高めるか」という視点が何よりも重要です。

リノベーションは物件の資産価値を再生し、安定した収益基盤を築くための有効な手段です。ただし、やみくもにデザインや設備にこだわるのではなく、市場のニーズと収支のバランスを見極めた計画が不可欠といえるでしょう。

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