築20年以上が経過したマンションでは、目に見える部分だけでなく、配管や設備など見えないところでも少しずつ劣化が進んでいます。
そのまま使い続けることも可能ですが、気づかないうちに不具合が重なり、ある日突然トラブルとして表れるケースも少なくありません。
とはいえ、「どこから手をつければいいのか分からない」と感じている方も多いのではないでしょうか。
今回のコラムでは、築20年以上のマンションリフォームについて、何から始めるべきかという優先順位の考え方と、後悔しない進め方を分かりやすく整理していきます。
これからリフォームを検討される方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
築20年以上のマンションをリフォームする際は、「どこから手をつけるか」で満足度が大きく変わります。
見た目が気になる部分から手を入れたくなりますが、実際には優先すべき順番があります。
基本的な考え方としては、生活への影響が大きいものから順に進めることがポイントです。
優先順位の目安は以下の通りです。
それぞれ、なぜこの順番になるのかを見ていきます。
1．給排水管・給湯器（インフラ系）
まず最優先となるのが、給排水管や給湯器といった“見えない部分”です。
というのも、これらは普段目に触れない一方で、トラブルが起きたときの影響が非常に大きいためです。
例えば、水漏れや詰まりが発生すると自宅だけでなく下の階への影響につながることもあり、生活への支障が一気に広がってしまいます。
実際には、以下のような症状が見られることが多くなります。
・水漏れ
・排水の詰まり
・お湯が出ない
・異音や異臭
こうした不具合は、ある日突然起きることも少なくありません。
だからこそ、見た目よりも先にインフラ部分を確認し、必要に応じて早めに手を入れておくことが大切です。
2．浴室・トイレ・キッチン
次に優先したいのが、浴室・トイレ・キッチンといった水まわり設備です。
これらは毎日使う場所だからこそ、劣化による不便さやストレスが積み重なりやすい部分でもあります。
また、水を扱う設備である以上、小さな不具合が大きなトラブルにつながる可能性もあります。
例えば、以下のような状態に心当たりはないでしょうか。
＜設備ごとの主なトラブルと影響＞
●浴室
水漏れ・排水不良・カビ・断熱性の低下
→ 不快感が増し、健康面への影響が出る可能性があります
●トイレ
流れが悪い・汚れが落ちにくい
→ 使いづらさを感じやすく、衛生面の不安につながります
●キッチン
水栓の不具合・シンクの劣化
→ 作業効率が下がり、衛生面のリスクも高まります
こうした状態を放置していると、日々の暮らしの快適さは確実に下がっていきます。
毎日使う場所だからこそ、早めに整えておくことで生活の質が大きく変わります。
3．内装（クロス・フローリング）
続いて検討したいのが、クロスやフローリングといった内装部分です。
インフラや設備と違い、すぐに生活に支障が出るわけではありませんが、空間の印象や居心地に大きく影響する部分です。
築20年以上になると、どうしても汚れや傷みが目立ちやすくなり、「なんとなく古い」「居心地が悪い」と感じる原因になります。
また、軽微な傷みのうちに手を入れておけば、補修で済むケースもありますが、放置することで張り替え範囲が広がり、結果的に費用がかさむこともあります。
見た目のリフレッシュだけでなく、長期的なコストを抑える意味でも、適切なタイミングでの対応が重要です。
4．断熱・収納・間取り
最後に検討するのが、断熱・収納・間取りといった“暮らし方そのもの”に関わる部分です。
築20年以上経過していると、当時の生活スタイルや性能基準でつくられているため、現在の暮らしに合わなくなっているケースも少なくありません。
例えば、
●断熱
窓や壁の断熱性能の低下
→ 冬は寒く、夏は暑くなりやすく、光熱費の増加にもつながります
●収納
収納不足
→ 物があふれ、片付かない状態になりやすくなります
●間取り
ライフスタイルとのズレ
→ 部屋が使いづらく、暮らしにくさを感じる原因になります。
こうした悩みは、単なる劣化というよりも「暮らしとのズレ」から生まれるものです。
そのため、まずはインフラや設備を整えたうえで、今の生活に合った形へと見直していくことで、より満足度の高いリフォームにつながります。
築20年以上が経過したマンションでは、見た目に大きな変化がなくても、内部では劣化が進んでいます。
不具合が出てからでは工事が大がかりになりやすいため、早めに状態を把握しておくことが重要です。
特に、以下の3つはリフォームを検討する主なポイントです。
・設備や水まわりの寿命
・配管の劣化
・建物内部の劣化
それぞれ見ていきましょう。
■設備や水まわりの寿命
キッチンや浴室、トイレ、給湯器などの設備は、20年前後で不具合が出やすくなります。
見た目に問題がなくても、内部の劣化は進んでいるケースも少なくありません。
例えば、
・水漏れ
・お湯の出が悪い
・扉や収納の劣化
といった症状が現れます。
これらを放置すると、設備だけでなく床や壁まで傷めることもあり、結果的に工事費用が大きくなる可能性があります。
違和感を感じた段階での対応が安心です。
■配管の劣化
配管は見えない部分にあるため気づきにくいですが、築20年以上では劣化が進んでいる可能性があります。
例えば、
・水の流れが悪い
・排水の詰まり
・赤水やにおい
といった症状が出てきます。
こうした状態は配管内部の腐食のサインであることも多く、放置すると漏水や事故につながるリスクがあります。
下の階への影響も含め、早めの点検が重要です。
■建物内部の劣化
床や壁の内部では、経年や湿気による劣化が進んでいることがあります。
見た目では分かりにくい点が特徴です。
例えば、
・床の沈みやきしみ
・クロスの浮きや剥がれ
・カビや湿気
といった症状が見られます。
これらを放置すると、下地や構造部分にまで影響が広がる可能性があります。
大規模な修繕を避けるためにも、早めの確認が大切です。
マンションのリフォームは、以下の流れで進んでいきます。
あらかじめ全体像を把握しておくことで、スムーズに進めやすくなります。
① 業者に問い合わせ・相談
まずはリフォーム会社に相談するところからスタートします。
この段階では、「どこをどう直すか」を細かく決めておく必要はありません。
例えば、
・築年数的にリフォームを考えている
・配管や給湯器の劣化が気になる
・水まわりの古さが気になっている
といった内容でも問題ありません。
現状の悩みを具体的に伝えることで、優先順位や費用感のアドバイスを受けやすくなります。
② 現地調査
相談内容をもとに、実際の住まいの状態を確認する現地調査が行われます。
設備や内装だけでなく、見えない部分の状態までチェックする重要な工程です。
可能であれば立ち会い、気になる点や要望をその場で共有しておくと、その後の提案がより具体的になります。
③ 見積もり・プラン提案
現地調査を踏まえて、具体的なプランと見積りが提示されます。
劣化状況をもとに、どこから手を入れるべきかも含めて提案してもらえるため、方向性が明確になります。
工期や工事範囲についてもこの段階で確認し、気になる点はしっかりすり合わせておくことが大切です。
④ 契約
内容と金額に納得できたら契約に進みます。
特に以下の点は事前に確認しておきましょう。
・工事内容
・費用や支払い条件
・工期やスケジュール
・保証やアフター対応
不安を残したまま進めないことが、後悔を防ぐポイントです。
⑤ 工事スタート
契約後、いよいよ工事が始まります。
一般的には以下の順番で進みます。
1．解体
2．配管
3．設備
4．内装
このように、既存の設備や内装を解体した後に配管を更新し、続いて設備設置、最後に内装を仕上げていくのが一般的な流れです。
マンションのリフォームで後悔しないためには、事前に押さえておきたいポイントがあります。
特に築20年以上の場合は、進め方によって満足度や費用に大きな差が出ます。
主な注意点は以下の通りです。
・見えない部分を優先する
・まとめて工事を検討する
・複数社から見積りを取る
その1：見えない部分を優先する
見た目が気になる部分から手をつけたくなりますが、まず優先すべきは“見えない部分”です。
具体的には、
・配管や給湯管
・床下や壁の内部
・断熱材や窓まわり
といった箇所が該当します。
これらを後回しにすると、後から不具合が発生し、結果的に大きな工事や費用につながる可能性があります。
専門業者による点検を踏まえ、優先順位を判断することが大切です。
その2：まとめて工事を検討する
複数の箇所に手を入れる場合は、まとめて工事を行うことも検討したいポイントです。
例えば、設備交換と配管更新を同時に行う、内装と設備を一緒に仕上げるなど、工事をまとめることで効率が良くなり、結果的にコストを抑えやすくなります。
部分ごとに分けて工事を行うと、その都度解体や施工が発生するため、トータルでは割高になるケースもあります。
全体のバランスを見ながら検討することが重要です。
その3：複数社から見積りを取る
リフォームを進める際は、複数の会社から見積りを取ることをおすすめします。
比較することで費用の相場が分かるだけでなく、提案内容や説明の分かりやすさ、対応の丁寧さなども見えてきます。
価格だけで判断するのではなく、
「どこまで考えて提案してくれているか」
という視点で見ることで、納得感のある業者選びにつながります。
築20年以上のマンションは、見た目以上に内部の劣化が進んでいることも多く、どこから手をつけるかでその後の負担や住み心地が大きく変わります。
とはいえ、「何から始めればいいのか分からない」と迷われる方も少なくありません。
実際の判断は、築年数だけでなく現地の状態を見て初めて分かることも多いためです。
イエスリフォームでは、そうした初期段階のご相談から対応しています。
現状の整理や優先順位の考え方も含めてご案内していますので、まずはお気軽にご相談ください。
リフォーム・リノベーションをお考えのお客さまは、株式会社イエスリフォームまでご相談くださいませ。
相談お見積りには費用はかかりません。
また、リフォーム・リノベーションのセカンドオピニオンもおこなっています。お気軽にご相談ください
英語での対応も可能です。
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