テナント店舗のリフォームを計画するとき、退去時のことまで考えて進めている方は多くありません。ですが、リフォームの内容によっては、退去時に大がかりな工事が必要になったり、想定外の費用が発生したりすることがあります。

まずはこちらの章で、事業用テナントにおける原状回復の基本的な考え方を整理しておきましょう。

住宅とは違う、事業用テナントの原状回復

賃貸住宅の場合、経年劣化や通常の使用による傷みは貸主（オーナー）の負担とされるのが一般的です。国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でもその考え方が示されています（引用：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）。

ところが、店舗やオフィスなどの事業用テナントには、このガイドラインが直接適用されません。事業用物件では、業種や使用状況によって内装の痛み方が大きく異なるため、通常損耗も含めて借主が負担するよう契約書や特約で定められているケースが多いのです。

「住宅と同じ感覚で考えていたら、退去時に思っていた以上の費用を求められた」というトラブルは、このギャップから生まれます。

「入居時の状態に戻す」とは具体的に何を指すのか

原状回復とは、退去時に物件を入居したときの状態に戻して引き渡すことです。ただし、「新品の状態に戻す」ことではありません。あくまでも「借りたときの状態」が基準になります。

テナント店舗で借主が負担するのは、主に次のような内容です。

・自分で取り付けた造作物・間仕切り・看板の撤去

・設置した設備（空調・照明・厨房機器など）の撤去

・内装仕上げ材（クロス・床材）の補修や張り替え

・使用によって生じた汚れや傷の修繕

一方で、時間の経過による自然な劣化（経年変化）については、2020年の民法改正により借主の負担ではないことが明文化されています。ただしこれは居住用を主な対象とした改正で、事業用テナントでは契約書の内容が優先されることを覚えておきましょう。

スケルトン返しと原状回復、2つの違いを押さえる

原状回復と混同されやすいのが「スケルトン返し」です。この2つは意味が異なります。

「原状回復」は、入居したときの状態に戻すことを指します。たとえば、居抜き物件として内装がある状態で入居したなら、退去時も同じような内装がある状態に戻せばよいことになります。

「スケルトン返し」は、内装や設備をすべて撤去し、コンクリートの骨組みだけの状態にして引き渡すことを指します。スケルトン状態で借りた物件はスケルトンで返す、というのが基本です。

ここで注意したいのが、居抜き物件として入居した場合です。前のテナントがスケルトン物件から内装を作り上げていたとき、その原状回復義務ごと引き継いでいる可能性があります。入居時に「どんな状態で借りたか」を正確に把握しておくことが、退去時のトラブルを防ぐ第一歩です。

リフォーム工事を始める前に、まず手元の賃貸借契約書を開いてみてください。原状回復に関するトラブルの多くは、契約書の内容を十分に把握しないまま工事を進めたことが原因です。

ここで確認しておきたいのは、主に3つのポイントです。

原状回復の範囲と特約条項を読む

契約書の中で、原状回復についての取り決めは「原状回復義務」や「明渡し条項」といった項目に記載されています。まずはその箇所を探し、「どこまで戻す必要があるか」を確認しましょう。

特に見落としやすいのが「特約条項」です。契約書の末尾や別紙に記載されていることが多く、「スケルトン状態で返却すること」「指定業者以外の工事を認めない」といった内容が盛り込まれているケースがあります。

特約は通常の原状回復の範囲を超えた内容でも、借主が合意してサインしている以上は原則として有効です。「そんなこと書いてあったとは知らなかった」では済まされないため、契約時に読み飛ばしていた方は今からでも必ず確認してみてください。

B工事・C工事の区分を把握する

テナント物件の工事には、一般的に「A工事」「B工事」「C工事」という区分があります。リフォームを計画する際に、この区分を知っておくと費用の見通しが立てやすくなります。

簡単に整理すると、次のような違いがあります。

・A工事：オーナーが発注・費用負担する工事（共用部や躯体の修繕など）

・B工事：オーナーが業者を指定し、借主が費用を負担する工事（空調・防災設備など）

・C工事：借主が自由に発注・費用負担できる工事（内装・造作など）

退去時にトラブルになりやすいのがB工事です。業者はオーナー指定のため相見積もりが取れず、費用が高くなりやすい傾向があります。どの工事がB工事にあたるかは契約書や工事区分表に記載されているので、リフォーム計画を立てる前に確かめておきましょう。

解約予告期間と退去スケジュールを確認する

意外と見落とされるのが、解約予告期間の長さです。住宅の賃貸では1〜2か月前の通知が一般的ですが、事業用テナントでは6か月前の予告が必要なケースも多くあります。

退去を決めてから動き始めると、原状回復工事の準備が間に合わなくなったり、余分な賃料を払い続けることになったりします。リフォームを機に店舗の将来計画を見直す際は、解約予告期間も合わせて把握しておくと、のちのちの選択肢が広がります。

契約書の内容を把握したら、次はオーナー（貸主）や管理会社への確認です。リフォーム内容によっては、事前に承認を得ておかなければ、退去時に「元に戻してください」と求められることがあります。

口頭でのやり取りだけで済ませると、あとから「そんな話は聞いていない」というトラブルに発展しやすいので、書面での記録を残すことを習慣にしましょう。

リフォーム内容の事前承認と書面での合意

テナント店舗のリフォームでは、どんな工事でも自由にできるわけではありません。間仕切りの増設や設備の追加など、物件に手を加える工事は、あらかじめオーナーの承認が必要なケースがほとんどです。

承認なしに工事を進めると、退去時に「原状に戻してください」と求められるだけでなく、場合によっては契約違反とみなされることもあります。

工事前に「何をどこまで行うか」を書面で合意しておくと、退去時の判断基準が明確になります。承認書や工事確認書といった形で双方がサインした書類を手元に保管しておくと、万が一のときの根拠になります。

造作譲渡（居抜き退去）の可否を確認する

退去時の原状回復費用を抑える方法のひとつが、「造作譲渡」です。自分が設置した内装や設備を次のテナントにそのまま引き渡す方法で、スケルトンに戻す工事費用を省けるメリットがあります。

ただし、造作譲渡ができるかどうかはオーナーの承諾が必要です。契約書に居抜き退去を認める旨の記載がなければ、勝手に話を進めることはできません。

また、居抜きで入居した場合は、前テナントの原状回復義務を引き継いでいる可能性があります。「居抜きで入ったから居抜きで出られる」とは限らないので、入居時に確認しておくと安心です。

入居時の現状を写真・書面で記録しておく

これからリフォームを予定している方には、工事の前後を問わず、物件の現状を写真や動画で記録しておくことをおすすめします。

退去時に「入居前からあった傷だ」「工事中についた傷だ」という認識のズレがトラブルの原因になることがあります。入居時点の状態を記録した証拠があれば、退去時の交渉がずっとスムーズに進みます。

すでに入居中の方も、今からでも遅くありません。壁・床・天井・設備まわりなど、気になる箇所を日付入りで撮影しておきましょう。

契約書の確認とオーナーへの事前合意ができていれば、退去時のトラブルはぐっと減らせます。それでも、いざ退去が近づいたときに慌てないよう、あらかじめ知っておきたい注意点を4つお伝えします。

オーナー指定業者と相見積もりの関係

原状回復工事は、契約書に「オーナー指定の業者に依頼すること」と定められているケースがあります。この場合、自分で業者を選んで相見積もりを取ることができないため、費用が割高になりやすい傾向があります。

一方、C工事に分類される内装工事については、借主が自由に業者を選べる場合もあります。どの工事がオーナー指定で、どの工事を自分で発注できるのかを事前に把握しておくと、費用の交渉余地が生まれることもあります。

「相見積もり禁止」の条件が契約書にある場合は、それに従う必要がありますが、見積もり内容の妥当性については確認を求めることができます。納得できない項目があれば、内訳の説明を求めてみましょう。

費用の目安を知っておく（坪単価の相場）

原状回復工事にかかる費用は、物件の広さや業種、内装の状態によって変わります。一般的な目安として、小規模なオフィスや店舗では坪単価3〜5万円、飲食店や美容室など設備が多い業種では坪単価5〜10万円程度とされています。

スケルトン返しが必要な場合は、さらに費用がかさむことがあります。たとえば20坪の飲食店でスケルトン返しが求められると、工事費だけで100〜200万円以上になることも珍しくありません。

リフォームを計画する段階で、退去時の原状回復費用をあらかじめ資金計画に組み込んでおくと、閉店・移転時の負担を事前に備えられます。

退去の6か月前から動き始める理由

事業用テナントの解約予告期間は、契約によっては6か月前に設定されていることがあります。退去を決めてから慌てて動き始めると、業者の手配が間に合わなかったり、工期が押して引き渡しに遅れが生じたりすることがあります。

原状回復工事の規模によっては、業者選定から着工まで数週間かかることも多いです。退去日から逆算して、少なくとも2〜3か月前には工事の準備を始めておくと余裕を持って進められます。

移転や閉店を考え始めたタイミングで、まず契約書の解約予告期間を確認するのが最初の一歩です。

立会い確認でサインする前に確かめること

原状回復工事が完了すると、オーナーや管理会社の立会いのもとで最終確認が行われます。このとき、確認書や引渡し書にサインを求められますが、内容をよく確かめずにサインしてしまうと、あとから異議を唱えにくくなります。

立会い時には次のことを確認してから署名しましょう。

・工事内容が契約書の原状回復範囲を満たしているか

・施工漏れや仕上がりの不備がないか

・オーナーから指摘された箇所が記録されているか

・追加請求の可能性がある項目が含まれていないか

不明な点や納得できない箇所があれば、その場で質問し、記録に残してから署名するようにしましょう。サイン後のトラブルは解決に時間と費用がかかるため、慎重に進めることが大切です。

リフォームの計画段階から退去時の段取りまで、不安な点があればぜひ一度ご相談ください。

テナント店舗のリフォームは、内装や設備を整えるだけでなく、退去時の原状回復まで見据えて計画することが大切です。事業用テナントは住宅とは異なるルールが適用されるため、「知らなかった」では済まされないことが多くあります。

リフォームを始める前に契約書の原状回復の範囲・特約・工事区分を確認し、オーナーへの事前承認と書面での合意を取っておくことが、退去時のトラブルを防ぐ一番の近道です。費用の目安を把握したうえで、資金計画にも組み込んでおきましょう。

「契約書を読んでも判断が難しい」「オーナーとの交渉をどう進めればいいかわからない」そんなときは、リフォームの専門家に相談するのがおすすめです。イエスリフォームでは、テナント店舗のリフォームから原状回復に関するご相談まで、幅広く承っております。まずはお気軽にお問い合わせください。