◇　「築古でも再建築不可物件でも大丈夫？」民泊×リフォームで収益化する不動産活用術　◇

 

 

少子高齢化や空き家問題が深刻化する一方で、「古くても立地の良い物件」を活用した不動産投資が注目されています。

なかでも、観光地や都市部で人気を集めているのが「民泊」です。

民泊は、うまく運用すれば利回りが高く、再建築不可や築古といった“ワケあり物件”でも、しっかり収益を上げることができます。

この記事では、不動産投資を検討中の方や、空き家の活用に悩む築古物件オーナーの方に向けて、「民泊×リフォーム」の魅力と成功のポイントを解説します。

 

 

 

 

目次

 

１　民泊×リフォームで収益化する不動産活用術

「築40年の古家だけど、活用方法がない」「再建築できないから売るに売れない」

そんな物件をお持ちの方こそ、民泊活用を検討する価値があります。

築年数が古い、再建築ができないといった「いわゆるワケあり物件」でも、民泊として活用することで収益物件へと生まれ変わらせることが可能です。

 

・購入価格が安く、利回りを上げやすい

　築古や再建築不可物件は市場価格が安く設定されているため、初期投資を抑えることができます。物件の取得価格が安ければ、それだけ利回りが高くなるため、投資効率が良くなります。

 

・民泊は短期滞在が中心のため、住環境のハードルが低い

民泊は基本的に短期滞在が中心のため、通常の賃貸と比べて「住環境」に対するハードルが低くなります。

・日当たりがあまり良くない

・近くに線路や幹線道路があり、多少騒音がある

・間取りが使いにくい

といった理由で賃貸入居者が見つかりにくい物件であっても、民泊なら問題にならないことが多くあります。

短期間の宿泊であれば、「そこまで細かい住みやすさ」は求められず、立地や価格、非日常的な雰囲気などが選ばれる決め手になります。

 

・「レトロ感」や「日本らしさ」が海外ゲストに人気

築年数の古い日本家屋は、外国人観光客から見るとむしろ「魅力的な日本らしさ」として映ることがあります。例えば、木のぬくもりや昔ながらの障子、畳などは、和の文化を体験したい旅行者に好評です。

 

・リフォームで古さを価値に変えられる

内装を一新したり、設備を現代的に更新することで、築古物件でも十分に快適な宿泊環境を整えることができます。

劣化した箇所を直しつつ、デザインやコンセプトにこだわることで「古くても選ばれる宿」に変えることが可能です。

 

２　民泊運用で失敗しないために！築古・再建築不可物件で気をつけたい３つのポイント

築古・再建築不可物件を民泊として活用する際には、いくつかの注意点もあります。

 

1. 建物の安全性を事前にチェック（耐震・防火）

古い物件の多くは、現行の耐震基準や防火基準を満たしていない可能性があります。

特に昭和56年以前に建てられた「旧耐震基準」の物件は、地震の際に倒壊リスクがあるため、構造補強が必要になるケースも。

また、防火性能（内装材の不燃性や避難経路など）も重要です。

宿泊施設としての最低限の安全性が確保できているか、リフォーム会社や建築士など専門家に事前に確認しましょう。

 

2. 行政手続きや法令の確認は必須

民泊を運営するには、次のいずれかの制度に基づいた届け出・許可が必要です

・住宅宿泊事業法（いわゆる「新法民泊」）

・旅館業法に基づく簡易宿所営業の許可

どちらを選ぶかは、物件の所在地や運用スタイルによって異なります。

また、自治体によって独自のルール（条例）を定めている場合もあり、「営業できない地域」や「営業日数に制限があるケース」もあるため、必ず事前に自治体へ確認しましょう。

 

3. 近隣トラブルの防止対策は万全に

民泊運営では、周囲との関係づくりも重要な成功要素のひとつです。

・宿泊者の騒音トラブル対策（防音設備・ハウスルール整備など）

・無人チェックインやスマートロックの導入による防犯対策

・ゴミ出しやご近所への事前説明など、地域との信頼関係の構築

「空き家を活用したら、近隣と揉めて撤退した」という事例も少なくありません。

収益だけでなく、継続的な運営のために、こうした配慮は欠かせません。

 

 

 

 

３　民泊×リフォームで収益化する不動産活用術

 

築年数が古い物件や再建築不可の土地にある建物は、「使いづらい」「価値が下がる」と思われがちですが、実はこれらの物件ほどリフォームと民泊運用によって高い収益性を生み出すポテンシャルがあるのです。

民泊は短期滞在を前提にした運用のため、築古物件の独特の雰囲気や味わいを活かして差別化ができ、観光客やビジネス利用者からも根強い人気があります。

立地が良ければ安定した集客が見込めるため、新築物件に比べて初期投資を抑えつつも高い利回りが期待できるのが大きな魅力です。

 

実際、築古や再建築不可物件のリフォームを上手に行い民泊として活用したオーナー様からは、「予想を上回る収益を確保している」といった声を多くいただいています。

 

イエスリフォームでは、物件の特性に応じた最適な改修プランをご提案し、民泊運営を見据えたサポートも行っています。

空き家や築古物件の活用にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。