リノベーション費用を考えるとき、まずは全体の相場感をつかんでおくことが大切です。

「思ったより高かった」「予算が足りなかった」という後悔の多くは、最初の段階で費用のイメージがぼやけていたことが原因です。ここでは、費用の目安と、見落としがちな諸費用まで含めた全体像を整理します。

平米単価15〜25万円が目安、広さ別の費用シミュレーション

中古マンションのフルリノベーションの場合、費用の目安は平米単価15万〜25万円程度が一般的です。設備のグレードや間取り変更の有無によって幅がありますが、まずはこの数字をベースにイメージするとよいでしょう。

広さ別にシミュレーションすると、おおよそ次のようになります。

・50㎡：750万〜1,250万円

・60㎡：900万〜1,500万円

・70㎡：1,050万〜1,750万円

・80㎡：1,200万〜2,000万円

同じ広さでも、水回りの設備グレードや配管交換の有無、造作家具の量によって金額は大きく変わります。あくまで「出発点の目安」として捉え、具体的な金額は見積もりで確認しましょう。

フルスケルトンと部分リノベ、費用はどれくらい変わるか

リノベーションの規模によっても、費用は大きく異なります。

フルスケルトンリノベーションは、間仕切りや内装をすべて解体し、コンクリートの躯体だけの状態にしてから作り直す方法です。間取りを自由に変えられるメリットがある一方、解体費・配管交換費・電気工事費などがかかるため、費用は平米単価で18万〜25万円程度になります。

部分リノベーションは、水回りの交換や内装の張り替えなど、必要な箇所だけを改修する方法です。間取り変更がなく、既存の配管や下地をそのまま活かせれば、平米単価10万〜15万円程度で収まることもあります。

「どこまでやるか」を決めることが、費用をコントロールする最初の分岐点です。

工事費以外にかかる「諸費用」を見落とさない

リノベーションの費用というと、つい工事費だけに目が向きがちです。ですが、実際にはそれ以外の出費も発生します。

見落としやすい主な諸費用は、次のとおりです。

・設計料：設計事務所やデザイナーに依頼する場合、工事費の10〜15%程度が目安

・仮住まい費：工事期間中の家賃・ホテル代（フルリノベの場合、2〜4か月分）

・引越し費：仮住まいへの往復で2回分かかる

・管理組合への申請費用：マンションによっては工事申請に費用がかかることも

・家具・家電の購入費：リノベに合わせて買い替える場合

これらを合計すると、工事費とは別に100万〜200万円ほどかかるケースも珍しくありません。予算を組む段階で、諸費用も含めた総額で計画を立てておくと安心です。

全体の相場がつかめたら、次は「何にいくらかかるのか」を項目別に見ていきましょう。

見積書を受け取ったとき、内訳が細かく書かれていても「どの項目が高いのか」「どこに調整の余地があるのか」がわからなければ判断のしようがありません。ここでは、中古マンションのフルリノベーションを想定し、費用を大きく3つのカテゴリーに分けて解説します。

解体・配管・電気設備にかかる費用

フルスケルトンリノベーションの場合、まず発生するのが解体工事の費用です。既存の間仕切り壁・床・天井・キッチンなどをすべて撤去し、コンクリートの躯体だけの状態にします。解体費用の目安は、60〜70㎡のマンションで30万〜60万円ほどです。

次に大きいのが配管工事です。給排水管やガス管の交換・新設は、間取り変更に合わせて経路が変わるため、フルリノベーションでは避けて通れない工事です。費用は40万〜80万円程度が目安で、築年数が古く配管の劣化が進んでいる場合はさらに費用がかかることもあります。

電気工事は、コンセントの増設・照明の配線・分電盤の交換などが含まれます。間取り変更に伴う配線のやり直しが発生するため、20万〜50万円程度を見ておくとよいでしょう。

これら3つは「見えない部分」にかかる費用です。仕上がりの見た目には直接影響しにくいため削りたくなりますが、住み始めてからの安全性や快適さに大きく関わる工事です。

水回り設備（キッチン・浴室・トイレ・洗面）にかかる費用

リノベーション費用の中で、最も金額の差が出やすいのが水回りの設備です。メーカーやグレードによって価格が大きく変わるため、ここが予算調整の主な舞台になります。

それぞれの費用目安は次のとおりです（機器本体＋取付工事費込み）。

・キッチン：60万〜200万円（I型のシンプルなタイプからオーダー対面キッチンまで）

・ユニットバス：50万〜150万円（サイズ・オプション・メーカーにより変動）

・トイレ：15万〜40万円（タンクレスや手洗い付きカウンターの有無で差が出る）

・洗面台：10万〜40万円（既製品か造作かで大きく変わる）

水回り4点の合計だけで135万〜430万円ほどの幅があり、全体の工事費に占める割合もかなり大きくなります。「何を優先するか」をあらかじめ決めておくと、見積もりをもらったときに迷いにくくなります。

内装仕上げ（床・壁・天井・建具）にかかる費用

内装仕上げは、住まいの雰囲気を決める部分です。床材・壁紙・塗装・建具（室内ドア・収納扉）などが含まれます。

費用の目安は60〜70㎡で80万〜200万円程度です。差が出るのは主に床材と建具です。

床材は、合板フローリングなら比較的安価に収まりますが、無垢材を選ぶと材料費が1.5〜2倍になることがあります。壁は、ビニールクロスなら安価ですが、一部に塗り壁やタイルを取り入れると費用が上がります。

建具も、既製品を使えば1枚あたり3万〜5万円程度ですが、造作建具になると1枚あたり10万円を超えることもあります。

内装仕上げは「見た目に直結する部分」だからこそ、こだわりたい気持ちとコストのバランスが問われるカテゴリーです。次の章で、具体的な削りどころを見ていきましょう。

内訳がわかると、「どこを削れるか」が見えてきます。

ただし、やみくもにコストを削ると仕上がりや暮らしの満足度が下がってしまいます。大切なのは、「体感の差が出にくい部分」を見極めて、そこに的を絞ることです。ここでは、実際に効果が出やすい5つの削りどころをご紹介します。

設備のグレードを1段階下げる

水回りの設備は、グレードを1段階下げるだけで数十万円単位の差が出ることがあります。

たとえばキッチンの場合、最上位グレードから中位グレードに変えるだけで30万〜50万円ほど抑えられるケースも珍しくありません。ユニットバスも、オプション（浴室テレビ・ジェットバスなど）を外すだけで10万〜20万円の節約になります。

ポイントは、「使う頻度」と「満足度への影響」を天秤にかけることです。毎日使うキッチンのワークトップは少し良いものを選び、使用頻度の低いオプションは思い切って外す、といったメリハリが効果的です。

造作家具を減らし、既製品を活用する

造作家具（オーダーメイドの収納棚やカウンター）は、空間にぴったり合う反面、費用がかさみやすい項目です。

造作の壁面収納を1か所作ると、材料費と施工費で15万〜30万円ほどかかることがあります。同じサイズの既製品であれば、5万〜10万円程度で済むことも多いため、すべてを造作にせず既製品と組み合わせるだけで費用を抑えられます。

リビングの見せる収納は造作で雰囲気を作り、寝室やウォークインクローゼットの中は既製品で十分、といった使い分けがおすすめです。

壁紙・床材の素材を見直す

内装仕上げの素材選びも、費用に大きく影響します。

壁仕上げは、全面をビニールクロスにすれば費用を抑えやすくなります。アクセントウォールとして一面だけ塗り壁やタイルを取り入れれば、見た目の変化は十分に出せます。全面を高単価の素材にする必要はありません。

床材も同様で、リビングなど目に入る場所には無垢材を使い、廊下や寝室は合板フローリングにする、という分け方をすると、雰囲気を保ちながらコストを調整できます。

間取り変更を最小限にする

間取りを大きく変えるほど、解体・配管・電気工事が増え、費用は上がります。

とくに水回りの位置を動かすと、給排水管の延長や床の嵩上げが必要になり、その分だけ費用が膨らみます。キッチンや浴室の位置をそのまま活かせれば、配管工事を最小限に抑えられます。

「間取りは変えたいけど予算が厳しい」という場合は、壁を撤去して広いLDKにする程度にとどめ、水回りの位置は動かさない、という線引きが現実的な落としどころになります。

施主支給でコストを抑える方法もある

「施主支給」とは、照明器具やタオルバー、スイッチプレートなどの建材・設備を施主自身が購入し、業者に取り付けだけを依頼する方法です。

業者経由で仕入れるよりも安く手に入る製品がある場合、施主支給にすることで数万円〜十数万円のコストダウンにつながることがあります。

ただし、施主支給にはいくつか注意点があります。取り付けに不備があった場合の保証が効かないケースがあることや、搬入のタイミングを工事スケジュールに合わせる必要があることです。業者によっては施主支給を受け付けていない場合もあるため、事前に相談してから進めましょう。

削れるところがわかったら、次に知っておきたいのが「削ってはいけない項目」です。

目先のコストを抑えたことで、住み始めてから不具合が出たり、数年後に追加工事が必要になったりしては本末転倒です。ここでは、予算が厳しくても優先すべき3つの項目をお伝えします。

配管交換は築20年超なら最優先

築20年を超えるマンションでは、給排水管の劣化が進んでいる可能性が高くなります。配管は壁や床の中に隠れているため、見た目では状態がわかりません。

古い配管をそのまま残してリノベーションすると、数年後に漏水やつまりが起き、せっかく仕上げた内装を壊して修理することになるケースがあります。スケルトンリノベーションで壁や床が開いている段階は、配管を交換できる貴重なタイミングです。

目先の費用を抑えるために配管交換を見送ると、あとから倍以上の出費になることもあります。築年数が古い物件ほど、配管交換は最優先の項目として予算を確保しておきましょう。

断熱・遮音性能を下げると後悔しやすい

壁や床の断熱材、フローリングの遮音等級は、暮らしの快適さに直結する部分です。

断熱性能が低いと、夏は暑く冬は寒い住まいになり、冷暖房費がかさみ続けます。遮音性能を下げると、上下階や隣室との音のトラブルにつながります。どちらも住み始めてから「やっぱり対策しておけばよかった」と思っても、あとから手を加えるのは大がかりな工事になります。

とくにマンションでは、管理規約でフローリングの遮音等級が定められていることが多く、基準を満たさない床材は使えません。遮音等級をクリアする素材を選ぶことは、規約を守るうえでも快適さを保つうえでも欠かせないポイントです。

見積もりの「一式」表記に注意する

見積書を確認するとき、気をつけたいのが「一式○○万円」という表記です。

「解体工事一式」「電気工事一式」のように、中身が細かく分かれていない項目は、何がどこまで含まれているのか判断がつきにくくなります。一式表記の中に本来は別項目で計上すべき費用が含まれていたり、逆に必要な工事が抜けていたりすることもあります。

見積もりをもらったら、一式表記の項目については「具体的に何が含まれていますか」と確認してみてください。内訳が明確な見積書を出してくれる業者は、工事の内容をきちんと把握したうえで提案している証拠でもあります。

「この見積もりが妥当かどうか、自分では判断しにくい」と感じたら、リノベーション経験の豊富な業者にセカンドオピニオンを求めるのもひとつの手です。

中古マンションのリノベーション費用は、「総額いくら」ではなく、内訳を項目ごとに分けて見ることで初めてコントロールできるようになります。

設備のグレードや造作家具、素材選び、間取り変更の範囲は、工夫次第で費用を抑えられるポイントです。一方で、配管交換や断熱・遮音性能は、暮らしの安全と快適さに直結するため、優先的に予算を確保しておきたい項目です。

「見積もりをもらったけれど、どこが削れるのかわからない」「この金額が妥当かどうか判断できない」そんなときは、リノベーションのプロに相談してみてください。イエスリフォームでは、中古マンションのリノベーションについて、費用のご相談からプラン作成、セカンドオピニオンまで幅広く承っています。まずはお気軽にお問い合わせください。