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リノベーションに適した中古物件の探し方

  • カテゴリ: 知識

 ◇ リノベーションに適した中古物件の探し方 

 

 

 

リノベーションをすることを前提に中古マンション購入を考えている方も多いと思いますが、リノベーション向きの物件の選び方を知っていますか?

中古マンションには、リノベーション向きの物件と不向きの物件があります。

あなたが「やりたい!」と思っているリノベーションができる物件なのか、きちんとチェックしてから物件を選ばないと「希望のリノベができない!!」となってしまうこともあり得ます。

建物の構造や、管理組合の取り決めで「リノベーション不可」とされている箇所や、工事内容もあるので確認が必要です。

 

今回は、リノベーション向き中古マンションの探し方や、探すときの注意点やポイントについてご紹介します。

 

 

目次

 

 

1 内見時にするべきチェック項目

 

内見時にチェックするポイントをご紹介します。

 

【共有部分と専有部分の確認】

 

まずは共有部分と専有部分がどこまでなのかを確認する必要があります。

マンションの場合、リノベーションができるのは専有部分のみです。

共有部分はリノベーション不可となりますが、専有部分と共有部分が分かりづらかったりする箇所もあるのできちんと確認しましょう。

例えば、エレベーターやロビーが共有部分なのはすぐ分かると思いますが、玄関ドアや、ベランダ・バルコニー、窓のサッシも共有部分になるので工事不可です。

ベランダやバルコニーに、ウッドデッキやタイルを敷き詰めているステキなお部屋もありますが、本来共有部分となるため、大型修繕工事の時は全て撤去を求められるようになります。

その際、預かってもらえる場所もないので廃棄が必要になったり、修繕工事が終わるまでトランクルームなどを借りて保管する必要があります。

ほとんどの方が修繕工事の時期に廃棄をして新しいものに交換する方が多いですね。

どちらにしても費用がかかるので注意しましょう。

 

 

【マンションの管理状況はどうか?】

 

マンションは、管理状況が悪いと建物の劣化が早まります。

過去の修繕履歴・計画書の確認をさせてもらいましょう。

いままでも定期的に適切な改修工事が行われていたかの確認は大切です。

また、毎月の修繕の積立金があまりに安いと、充分な修繕費が確保できず、管理が行き届いてなかったり、修繕のタイミングで別途修繕費用の回収がある可能性があります。

他にも、

・駐輪場やゴミ捨て場のマナー

・エントランスの植栽の手入れは行き届いているか?

・掲示板の情報は新しく更新されているか?

・住んでいる人のモラルはどうか?(前住人は、上下階との騒音トラブルはなかったか?など)

 

実際に足を運んで分かることはとても多いです。

古い築年数でも、きちんと管理がされている物件は、良い状態を保っていることがわかります。

 

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2 リノベーションできない箇所を確認する

 

【構造を確認する】

希望のリノベーションを実現するために、まずチェックすべきポイントはマンションの構造です。

マンションの構造は大きく分けて「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類になります。

 

「ラーメン構造」

柱と梁で建物を支える構造

コンクリートの構造壁がないので比較的間取りを自由に変えることが可能

 

「壁式構造」

壁で建物を支える構造

撤去できない構造壁がある。自由な間取りはむずかしい

 

希望通りの間取りにリノベーションできるかどうかは、壊せない壁があるかどうかです。

上記に挙げたラーメン構造は、柱と梁で建物を支えているので、比較的自由に壁を壊すことが可能なため、リノベーションの自由度が高くなります。

逆に壁式構造の建物は、壁で建物を支えているので、撤去ができない壁があり、間取りに制限がでてきます。

好みの間取りにできるかどうかを購入前によく相談する必要があります。

 

【配管経路を確認する】

配管も間取りの変更ができるかどうか確認が必要です。

特に動かすことができないパイプスペース(PS)がどこにあるかのチェックはお忘れなく!

お部屋の隅にあればあまり影響はありませんが、部屋中央にあって間取り変更が難しい物件もあります。

配管の移動はできないことも多いので、リノベーション会社の判断を仰ぎましょう。

 

【専有部分でも交換できない設備もある】

古い物件は、バリアフリーになっていないお部屋も多いです。

フラットにしたくても、配管が通っていたりすると難しいことがあります。

また、お風呂の追い炊きがない建物の場合、追い炊き機能の後付けもできないことがあります。

 

 

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3 耐震基準について

 
中古マンションを購入してリノベーションをしたいと思っている方が一番心配されているのはやはり「安全性」ではないでしょうか?
日本は地震大国ですし、古い物件の耐震性は大丈夫なのか・・?って気になりますよね。

1981年6月に建築基準法が改正され、それ以降に建てられたものを新耐震といいます。

しかし、それ以前に建てられた旧耐震の建物でも、耐震改修・耐震補強工事を行っていれば新耐震と同じくらいの安心が得られます

耐震診断をうけているかなども確認をお忘れなく。

築年数だけにこだわらず、物件探しをしていきましょう!

 

リノベーション向き物件や、中古物件を選ぶときに押さえておきたいポイントなどをご紹介いたしました。

ぜひ参考になさってください。

 

 

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